Quy định mới giúp chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư dễ dàng hơn

Tuy nhiên, việc chuyển đổi này cần được thực hiện sớm nếu không muốn chịu chi phí tăng mạnh từ năm 2026, khi bảng giá đất mới chính thức được áp dụng.

Quy định mới giúp thủ tục “lên thổ cư” dễ dàng hơn

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nếu thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, thay vì phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm như trước đây theo Luật Đất đai 2013.

Điều này đồng nghĩa với việc chỉ cần thửa đất nằm trong khu dân cư, hoặc có phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong cùng một thửa đất đã có đất ở, thì người dân có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi nếu phù hợp với quy hoạch dài hạn đã được cấp huyện phê duyệt.

Đây là bước nới lỏng quan trọng, bởi quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là kế hoạch mang tính dài hạn (10 năm, tầm nhìn 20 năm), trong khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm có tính linh hoạt thấp hơn và phụ thuộc vào từng năm cụ thể.

Không chỉ đơn giản hơn về căn cứ pháp lý, Luật Đất đai 2024 còn bỏ yêu cầu về thời điểm sử dụng đất, tức người dân không cần chứng minh thời gian đã sử dụng đất, hay đất phải nằm trong cùng thửa đã có nhà ở như trước.

Tuy nhiên, vẫn có một ngoại lệ đáng chú ý, với đất trồng lúa, người dân chỉ được chuyển mục đích sử dụng sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nhằm bảo vệ quỹ đất canh tác.

Chi phí sẽ tăng mạnh từ năm 2026

Mặc dù điều kiện chuyển đổi đất được nới lỏng, nhưng người dân cần chú ý đến thời điểm thực hiện. Theo lộ trình, từ ngày 1.1.2026, bảng giá đất mới sẽ được ban hành, tiệm cận hơn với giá thị trường. Việc này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là khoản tiền sử dụng đất, chiếm phần lớn trong tổng chi phí phải nộp khi “lên thổ cư”.

Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi như sau:

Giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, và nếu bảng giá này được điều chỉnh tăng (sát với giá thị trường như định hướng mới), thì người dân sẽ phải bỏ ra khoản tiền lớn hơn đáng kể.

Ngoài tiền sử dụng đất, người dân còn phải đóng các khoản như lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ… Đây là những chi phí không nhỏ, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tại các khu vực có giá đất cao.

Có thể thấy, quy định mới trong Luật Đất đai 2024 mang lại cơ hội thuận lợi cho người dân trong việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, nếu không tận dụng thời gian từ ngày 1.8.2024 đến trước ngày 1.1.2026 để hoàn tất thủ tục, người dân sẽ phải đối mặt với chi phí tăng mạnh do bảng giá đất mới.

Đây là giai đoạn chuyển tiếp quan trọng, và là thời điểm “vàng” để thực hiện các thủ tục chuyển đổi nếu có nhu cầu xây dựng nhà ở, hợp thức hóa đất ở hoặc chuẩn bị đầu tư hợp pháp.

Nguồn: https://laodong.vn/bat-dong-san/quy-dinh-moi-giup-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-len-tho-cu-de-dang-hon-1505295.ldo