Không thể phủ nhận, vấn đề thắt chặt tín dụng và tăng lãi suất đang gây áp lực trực tiếp lên bài toán tài chính của nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.
Thị trường BĐS đang xáo trộn về cả thanh khoản lẫn tâm lý thị trường. Dòng tiền “khựng” lại đã ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp BĐS phát triển dự án. Theo các chuyên gia, cuối năm nay đầu năm sau là thời điểm cho người mua nhà ở thực và nhà đầu tư “săn” hàng giá rẻ – ngộp.
Các tháng cuối năm, nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ, bán gấp BĐS do tác động bất lợi của thị trường và lãi suất, nhất là ở phân khúc đất nền. Đây lại là cơ hội tốt đối với những người có tiềm lực tài chính mạnh.
Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM hiện hó khăn đang “bủa vây” doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động do “tắc” nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Cho nên, một số doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 30- 40% giá hợp đồng.
Thực tế cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản xuống thấp, khiến niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng tăng giá cuối năm không còn chắc chắn. Ngược lại, hiện tượng giảm giá ở một số phân khúc đã hình thành rõ nét. Nhiều BĐS được bán ra giảm giá kì vọng hoặc giảm dưới giá vốn.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ có rất nhiều nhà đầu tư xả hàng do “ngộp” tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, họ buộc phải giảm giá 15 – 20%, thậm chí hơn. Vị này lưu ý nhà đầu tư một số yếu tố cân nhắc như: giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa. Thứ hai, ngân hàng điều chỉnh tín dụng bất động sản. Thứ ba, lãi suất vay có xu hướng tăng trong thời gian tới.
“Các yếu tố trên, cộng với diễn biến thị trường thứ cấp khá yếu, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu tư lẫn đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm. Thị trường thứ cấp lúc đó có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư địa ốc”, vị này nhấn mạnh.
Một chuyên gia trong ngành cũng bày tỏ lo lắng, lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như hiện nay làm cho thị trường BĐS vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn. Hiện sức cầu thị trường giảm mạnh. Với lãi suất cho vay mua BĐS trên 12%/năm như hiện nay nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư có dòng thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư cũng khó tiếp cận nguồn vay.
Theo đó, hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Vị chuyên gia này bày tỏ, trong những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ, chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn đang kẹt hàng mặc dù giảm giá sâu. “Như vậy, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người mua thấy lãi suất cao e ngại, nếu có nhà đầu tư chấp nhập lãi suất cao để vay lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết “room”. Với vòn luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời gian đến điều hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp kịp thời”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản thì những người nắm giữ nhiều tiền mặt sẽ làm chủ thị trường. Người giữ tiền mặt có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm trong ngưỡng 20 – 30%.
Thời điểm này, thị trường BĐS xuất hiện ngày càng rõ cực thái: nhà đầu tư “vốn mỏng” phải bán lỗ, mong sớm “thoát hàng” nhưng khó tìm được đầu ra. Còn nhà đầu tư “mạnh về gạo, bạo về tiền” lại tích cực săn lùng, thu gom những “món hời” này.
Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, tiếp cận vốn vay vô cùng khó khăn đã dẫn đến việc NĐT có động thái phải giảm giá tài sản để thoát hàng, thu hồi dòng tiền nhanh chóng nhằm dự phòng rủi ro. Ngoài ra, cũng không loại trừ việc nhóm các NĐT ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng do quá đuối về tài chính buộc phải giảm giá để có thể xả hàng nhanh.
Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy tín dụng, nhà đầu tư thường hướng về dòng vốn trung – dài hạn. Khi tín dụng bị co lại, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy.
Không thể phủ nhận, dù thời điểm này, người mua BĐS vẫn xem BĐS là tài sản giữ dòng tiền tốt trong trung dài hạn. Người áp lực tài chính bán ra, người có tài chính tốt đi tìm sản phẩm tốt để mua vào. Đây chính là thời điểm mà cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn sản phẩm. Thậm chí, mua được sản phẩm đẹp, giá mềm, mà trước đó khó mua vì giá cao.
Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.
